ניהול פרויקטים בענף הבנייה

 פרק 2 החוק בתחום ניהול ופיקוח בענף הבנייה

כמה חוקים קשורים לענף הבנייה ובהם: חוק החוזים, חוק המכר (דירות), חוק חובת המכרזים, חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות. האחריות המוטלת על ממלאי תפקידים שונים בעבודות בנייה ובנייה הנדסית מוגדרת בעיקר בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), וכן בחוקים שונים כגון חוק ארגון הפיקוח על העבודה, חוק המהנדסים והאדריכלים, חוק התכנון והבנייה ועוד.

בעבודות בנייה, יצר החוק היררכיה והפרדה בתחום האחריות. בתחום האחריות ההיררכית נזהה עיקרון מנחה שבקיומו של בעל תפקיד, הוא יהיה הנושא באחריות ובאי-קיומו, תעבור האחריות אל הממונה עליו. לדוגמה, בהיעדר קבלן ראשי, מזמין העבודה יישא באחריות על הפרויקט. מונה מנהל עבודה מטעם המזמין והגדיר את האחריות לבטיחות, יישא מנהל העבודה את האחריות עליו.

נתחיל בחוק התכנון והבנייה, נביא ציטוטים ונבאר את יישום החוק. שיטת העבודה ליישום חוק מצריכה ממנהל הפרויקט חיפוש מילים קשורות ובדיקה כיצד החוק התייחס לנושא, לדוגמה: אחריות מנהל העבודה - סעיף 20.3.2 בתקנות, אכן מפרט את נושא מינוי מנהל העבודה לפרויקט.

2.1 חוק התכנון והבנייה - התשכ"ה-1965

החוק בעיקרו מדבר על השיטה לקבלת היתר בנייה ועל התהליך הנדרש והסמכויות בנושא זה כולל חריגות, היתרים מיוחדים ורישוי. החוק בנוסף מדבר על פעולות העונשין הכרוכות באי מילוי הנחיות החוק. בפרק 11 בעבודה מול רשויות נחזור ונבחן את החוק בהקשר המפורט. החוק כלשונו מופיע בנספח א' מתחילתו ועד לסעיף 58.

בהגדרות על פי החוק נמצא הסברים לכל אפיון שאנחנו מחפשים לבעלי תפקידים ולתהליכים כפי שהחוק "תופס" אותם. נמצא שההסבר בלשון החוק הינו נהיר ומובן כלשונו ולכן הועתק ישירות בכדי לא ליצור פרשנות נוספת. נמחקו סעיפים שהם ספציפיים מאוד ונדירים יחסית על פי נסיוני והועתקו הסעיפים שלהערכתי רלוונטיים לניהול פרויקט בנייה. חלו עדכונים חשובים בשנת תשע"ד 2014 מתוך תפיסה שיש להוסיף לבקרת הבנייה ולפשט את תהליכי הרישוי הנדרשים.

1. בחוק זה –

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"אדריכל רישוי" ו"מהנדס רישוי" – כמשמעותם לפי חוק המהנדסים והאדריכלים;

"בניין" – כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות –

(1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;

(2) קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"בקרת ביצוע" – בדיקה מדגמית ובקרה תהליכית בדבר ביצוע עבודות בהתאם להיתר ובהתאם לתוכן הבנייה, תוך ביצוע הערכת סיכונים, לרבות בקרה בידי בקר מורשה לפי סעיף 158כג(ז), והכול בנושאים ובעניינים שקבע שר האוצר ולפי הוראות שקבע;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"בקרת תוכן" – בדיקה מדגמית ובקרה תהליכית בדבר התאמתה של בקשה להיתר לתוכן הבנייה, תוך ביצוע הערכת סיכונים, לרבות בקרה בידי בקר מורשה לפי סעיף 158כג(ז), והכול בנושאים ובעניינים שקבע שר האוצר ולפי הוראות שקבע;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"גורם מאשר" – מי שאישורו או ההתייעצות עמו הם תנאי למתן היתר או לביצוע עבודות לפי היתר, לפי חוק זה או לפי חוק אחר, ושאינו מוסד תכנון;

(תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

"הנדסאי" – הנדסאי רשום כהגדרתו בחוק ההנדסאים והטכנאים, הרשום כהנדסאי בניין או כהנדסאי אדריכלות;

"הקלה" – הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטייה מהוראות תוכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"ימי עבודה" – למעט שבת ומועד ממועדי ישראל המפורטים בסעיף 18א(א) לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948, וערביהם, ולמעט ימי חול המועד וימי שבתון שנקבעו בחיקוק; שר האוצר רשאי לקבוע ימים נוספים שלא ייחשבו ימי עבודה לעניין זה, בין דרך כלל ובין לעניין סוגים של מוסדות תכנון או מוסד תכנון מסוים;

(תיקון מס' 37) התשנ"ד-1994 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014 (תיקון מס' 103 הוראת שעה), תשע"ה-2015

"מבנה דרך" – מחלף, גשר או מנהרה לרבות חפיר או סוללה המצויים בתחילתו או בסופו של אחד מאלה וכן תחנה לתחבורה ציבורית, וכל בניין אחר הדרוש במישרין לצורך הקמתה של דרך או השימוש בה שקבע שר האוצר לאחר התייעצות עם שר התחבורה והבטיחות בדרכים (בחוק זה – שר התחבורה);

(תיקון מס' 43) התשנ"ה-1995

"מגרש" – יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו;

(תיקון מס' 33) התשנ"א-1991

"מהנדס הועדה" – מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבנייה;

(תיקון מס' 71) התשס"ה-2005

"מורשה לנגישות מבנים, תשתיות וסביבה" ו"מורשה לנגישות השירות" – כמשמעותם בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"מוסד תכנון" – כל רשות שיש לה סמכות בעניין תוכניות או היתרים;

(תיקון מס' 103 הוראת שעה) תשע"ה-2015

"מִנהל התכנון" – מינהל התכנון במשרד האוצר;

(תיקון מס' 37) תשנ"ד-1994 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

"מתקני דרך– כל אחד ממתקנים אלה שבתוואי הדרך: אבן שפה, גדר, מחסום, מעקה, עמוד תאורה, רמזור, תחנה לאיסוף נוסעים ולהורדתם, תחנת המתנה לרכב, ספסל רחוב, מתקן איסוף אשפה, עמדת קריאה לעזרה, תמרור, חניה במפלס הקרקע, מתקני איתות, בקרה, ניטור ומדידה הנדרשים להפעלת הדרך, מתקן טעינה לרכב חשמלי, מתקני חשמול וטעינה בחשמל לרכבת, וכן כל מתקן הנדרש במישרין לצורך הפעלה של דרך והמהווה חלק בלתי נפרד ממנה;

(תיקון מס' 82) התשס"ח-2008

"מתקני תקשורת" – תחנת שידור, כהגדרתה בחוק הרשות השנייה לטלוויזיה ורדיו, התש"ן-1990, המשמשת או המיועדת לשמש לצורכי שידורי טלוויזיה בשיטה הספרתית;

(תיקון מס' 37) התשנ"ד-1994

"מתקני תשתית" – קווי תשתית ומתקני חיבור כהגדרתם בסעיף 274ב(ג) לפקודת העיריות, וכן כבלי תקשורת, מיתקנים להולכת גז וצינורות להולכת חומרים מסוכנים כמשמעותם בחוק החומרים המסוכנים, תשנ"ג-1993;

(תיקון מס' 101) תשע"ד-2014

"מכון בקרה" – גוף שניתן לו רישיון לפי סעיף 158טו;

(תיקון מס' 79) התשס"ז-2007

"מרחב מוגן" – מקלט כהגדרתו בסעיף 11 לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, במתכונת מרחב הבנוי בתוך מעטפת המבנה, המיועד להגן על החוסים בו מפני התקפה והמתוכנן בהתאם להוראות לפי החוק האמור;

(תיקון מס' 109) תשע"ו-2016

"מתחם פינוי ובינוי", "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי", "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" ו"תוכנית החיזוק (תמ"א 38)" – כהגדרתם בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"רשות עירונית" – רשות מקומית למעט מועצה אזורית;

(תיקון מס' 43) התשנ"ה-1995

"שטח כולל המותר לבנייה" – סך כל השטח המותר לבנייה, הכולל הן שטחים למטרות עיקריות והן שטחים למטרות שירות;

"שימוש חורג", בקרקע או בבניין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תוכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובנייה;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"תוכן הבנייה" – הוראות לפי חיקוק שעניינן יציבות ובטיחות הבניין ובטיחות המשתמש וכן תנאים לפי חיקוק אשר צריכים להתקיים בבניין;

(תיקון מס' 26) תשמ"ח-1988

"תוכנית" – תוכנית מהתוכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תוכנית, התלייתה או ביטולה;

(תיקון מס' 37) התשנ"ד-1994 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014 (תיקון מס' 103 הוראת שעה), תשע"ה-2015

"תוכנית דרך" – תוכנית לדרך הכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או בתוכנית מתאר ארצית למסילות ברזל, או שהיא תוכנית הנגזרת מתוכנית מתאר ארצית לדרכים, או שהיא תוכנית לדרך המהווה עורק תחבורה ראשי שהועדה המקומית הנוגעת בדבר, בהסכמת הועדה המחוזית, החליטה כי יראו אותה כתוכנית דרך לעניין חוק זה, או ששר התחבורה החליט, לאחר התייעצות עם שר האוצר ועם הועדה המקומית הנוגעת בדבר, כי יראו אותה כתוכנית דרך לעניין חוק זה; לעניין הגדרה זו, "דרך" – לרבות מתחם תפעולי הנדרש לטיפול במסילת ברזל ובציוד הנדרש להפעלתה של רכבת;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"תוכנית בסמכות ועדה מקומית" – תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, כאמור בסעיף 62א;

(תיקון מס' 101) התשע"ד-2014

"תוכנית בסמכות ועדה מחוזית" – תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שאינה תוכנית בסמכות ועדה מקומית;

(תיקון מס' 37) התשנ"ד-1994

"תסקיר השפעה על הסביבה" או "תסקיר" – מסמך הסוקר את הקשר שבין תוכנית מוצעת לבין הסביבה שבה היא מיועדת להתבצע, לרבות הערכות לגבי השפעות צפויות או חזויות של התוכנית על אותה סביבה ופירוט האמצעים הדרושים למניעה או לצמצום השפעות שליליות, כפי שייקבע בתקנות;

פרסום בעיתון (תיקון מס' 26) התשמ"ח-1988 (תיקון מס' 103 הוראת שעה), תשע"ה-2015

1א. (א) "פרסום בעיתון" לעניין חוק זה,

(1) פרסום בשני עיתונים יומיים בשפה העברית, שלפחות אחד מהם הוא עיתון נפוץ כאמור בסעיף קטן (ב), ובמקום שבו מופיע עיתון מקומי לפחות אחת לשבוע – פרסום נוסף בעיתון המקומי;

(2) במרחב תכנון מקומי שבו האוכלוסייה הדוברת ערבית מהווה לפחות עשרה אחוזים מכלל האוכלוסייה, פרסום אחד בעיתון המתפרסם בשפה הערבית, אחד בעיתון נפוץ בעברית ואחד בעיתון מקומי כאמור.

(תיקון מס' 43) התשנ"ה-1995

(3) במרחב תכנון מקומי שבו, לדעת יושב ראש הועדה המחוזית, קיים שיעור ניכר של ציבור שאינו קורא אף אחד משלושת העיתונים הנפוצים כמשמעותם בסעיף קטן (ב), פרסום אחד בעיתון מתוך רשימה שיקבע שר האוצר לאותו מרחב תכנון מקומי, אחד בעיתון נפוץ בעברית ואחד בעיתון מקומי כאמור.

(ב) לעניין זה יפרסם שר האוצר ברשומות, מדי שנה, לאחר התייעצות עם האיגוד המייצג את רוב המפרסמים במדינה, רשימה של שלושת העיתונים היומיים הנפוצים ביותר במדינה בשפה העברית; פרסום באחד מהם ייחשב כפרסום בעיתון נפוץ.

(ג) הפרסום ייעשה במדור מיוחד בעיתון, שיובלט במסגרת מתאימה, ויישא את הכותרת "הודעות בענייני תכנון ובנייה".

(תיקון מס' 86) התשס"ח-2008

(ד)בכל פרסום בעיתון צוין הפניה לאתרי אינטרנט כאמור בסעיף 1ב הכוללת את שמות המתחם של האתרים.

חובת פרסום הודעות באינטרנט (תיקון מס' 86) התשס"ח-2008 (תיקון מס' 103 הוראת שעה) התשע"ה-2015

1ב. (א) נקבעה חובת פרסום בעיתון לפי חוק זה, תחול חובת הפרסום גם באתר אינטרנט במדור מיוחד, שיישא את הכותרת הודעות בענייני תכנון ובנייה", כמפורט להלן:

(1) הודעות מטעם ועדה מקומית או רשות רישוי מקומית – באתר האינטרנט של הוועדה המקומית או באתר האינטרנט של רשות מקומית הנוגעת בדבר;

(2) הודעות מטעם מוסד תכנון אחר – באתר האינטרנט של מִנהל התכנון.

(ב) פורסמה הודעה כאמור בסעיף קטן (א)(1), למעט הודעה לפי סעיף 149, תועבר על ידי הוועדה המקומית למינהל התכנון; הועברה הודעה כאמור יפרסמה מינהל התכנון גם באתר האינטרנט שלו; לעניין זה יראו הפניה באתר האינטרנט של מינהל התכנון להודעה כפי שפורסמה באתר האינטרנט כאמור בסעיף קטן (א)(1), כפרסום באתר האינטרנט של מִנהל התכנון לפי סעיף קטן זה.

(ג) לעניין שפת הפרסום לפי סעיפים קטנים (א) ו-(ב), יחולו הוראות סעיף 1א(א), בשינויים המחויבים.

אתר אינטרנט (תיקון מס' 86) התשס"ח-2008 (תיקון מס' 103 הוראת שעה), התשע"ה-2015

1ג.(א) אתר אינטרנט שבו יש לפרסם תוכניות, הודעות או מסמכים אחרים לפי חוק זה יהיה נגיש לכלל הציבור בלא תשלום והפרסום בו ייעשה באופן שיבטיח את זמינותו, שמירתו, יכולת אחזור המידע באתר והפקת פלט ממנו.

(ב) המועד לפרסומם באתר אינטרנט של תוכנית, הודעה או מסמך שיש לפרסמם לפי חוק זה יהיה עם מועד פרסומם הראשון בעיתון או עם הפרסום הראשון לגביהם לפי חוק זה, לפי העניין, והם לא יוסרו מהאתר, ואולם הודעה לפי סעיף 149 לעניין שימוש חורג ניתן להסיר בתום תקופת תוקפו של השימוש החורג נושא ההודעה; מועד הפרסום באתר האינטרנט לא ישפיע על מניינן של תקופות לפי חוק זה הנמנות ממועד הפרסום.

(ג) שר האוצר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות בעניינים אלה:

(1) מבנה ומאפיינים אחרים של אתר אינטרנט, לרבות אמצעים טכנולוגיים שישמשו בהפעלתו ואבטחת המידע בו;

(2) צורת תוכניות, הודעות או מסמכים המתפרסמים באתר אינטרנט ופרטים נוספים הנוגעים לאופן פרסומם;

(3) מסמכים נוספים שיש לפרסמם באתר אינטרנט;

(4) תוכניות, הודעות או מסמכים, או חלקים מהם, שאין חובה לפרסמם באתר אינטרנט לצמיתות או שאין חובה לפרסמם כלל, לרבות בשל חשש לפגיעה בפרטיותו של אדם או בזכויות אחרות;

(5) פטור לוועדה מקומית מסוימת או לסוגים של ועדות מקומיות מחובת הפרסום באתר אינטרנט, לפרק זמן שלא יעלה על שנה.

"תוכן הבנייה" – הוראות לפי חיקוק שעניינן יציבות ובטיחות הבניין ובטיחות המשתמש וכן תנאים לפי חיקוק אשר צריכים להתקיים בבניין;

2.2. חוק החוזים

בניגוד לחוק התכנון והבנייה שלשון החוק עזרה לנו להבין כיצד תופס החוק את בעלי התפקידים וכיצד הוא מגדיר תהליכים, הרי שחוק החוזים כלשונו מקשה על הבנה של אופן כריתת חוזה או הסכם ומשמעויות הנלוות לחוק וכיצד הן מתפרשות. חשוב לזכור שהן היזם והן הקבלן בפרויקט בנייה עסוקים בכריתת הסכמים על כל סוגיהם וניהול הפרויקט הוא בעצם מימוש חוזה/הסכם שנכרת בין הגורם המזמין לבין הקבלן המבצע. גם עבודת הקבלן הראשי בעיקרה היא כריתת הסכמים וחוזים עם קבלני משנה לצורך ביצוע הפרויקט כולו. כדברי קבלן מהגדולים בארץ פעולות הרכש מהוות 90% מפעילותו ויתרת 10% הינה לנושא בקרת הפרויקט. להלן חוק החוזים כלשונו, ובהמשך נבאר את החוק בהקשר לעבודות בנייה או פרויקט.

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

פרק א': כריתת החוזה

כריתת חוזה- כיצד

1. חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה.

הצעה

2. פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסיימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה; הפניה יכול שתהיה לציבור.

חזרה מן ההצעה

3. (א) המציע רשאי לחזור בו מן ההצעה בהודעה לניצע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה לניצע לפני שנתן הודעת קיבול.

(ב) קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה, או שקבע מועד לקיבולה, אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע.

פקיעת ההצעה

4. ההצעה פוקעת –

(1) כשדחה אותה הניצע או עבר המועד לקיבולה;

(2) כשמת המציע או הניצע או כשנעשה אחד מהם פסול-דין או ניתן נגדו צו לקבלת נכסים או צו פירוק, והכול לפני מתן הודעת הקיבול.

קיבול

5. הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה.

קיבול דרך התנהגות

6. (א) הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה; ולעניין סעיפים 3(א) ו-4(2), התנהגות כאמור דינה כדין מתן הודעת קיבול.

(ב) קביעת המציע שהעדר תגובה מצד הניצע ייחשב לקיבול, אין לה תוקף.

חזקת קיבול

7. הצעה שאין בה אלא כדי לזכות את הניצע, חזקה עליו שקיבל אותה, זולת אם הודיע למציע על התנגדותו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה.

מועד הקיבול

8. (א) אין לקבל הצעה אלא תוך התקופה שנקבעה לכך בהצעה, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר.

(ב) נתן הניצע הודעת קיבול בעוד מועד, אך הודעתו נמסרה למציע באיחור מחמת סיבה שאינה תלויה בניצע ולא הייתה ידועה לו, נכרת החוזה, זולת אם הודיע המציע לניצע על דחיית הקיבול מיד לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול.

קיבול לאחר פקיעה

9. קיבול של הצעה לאחר שפקעה, כמוהו כהצעה חדשה.

חזרה מן הקיבול

10. הניצע רשאי לחזור בו מן הקיבול בהודעה למציע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה למציע לא לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול או שנודע לו על קיבול בדרך האמורה בסעיף 6(א).

קיבול תוך שינוי

11. קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה כמוהו כהצעה חדשה.

תום לב במשא ומתן

12. (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים.

פרק א' בחוק החוזים

מגדיר את הצדדים בכריתת חוזה והתנאים לקיומו של חוזה. נזהה שני צדדים לכריתת חוזה. כותב ההצעה הינו "המציע", ומקבל ההצעה הינו "הניצע". חשוב להבחין מיהו מי, כי בהמשך נבחין שישנה חשיבות לצדדים השונים. בקבלת הצעת מחיר מִסַּפק/קבלן ואישורה על ידי היזם או נציגו – (לשם ההפשטה נכנה את שניהם "היזם") נבחין שהקבלן במקרה זה הינו "המציע" והיזם הינו "הניצע". בכתיבת חוזה או בביצוע הזמנה לאחר משא ומתן על ידי היזם התהפכו התפקידים והיזם הפך להיות "המציע" והקבלן הינו "הניצע".

סעיף 11 מלמד שהתפקידים השתנו במידה שהקיבול (אישור ההצעה) נעשה תוך שינוי ההצעה. הסעיף אומר ששינוי ההצעה כמוהו כהצעה חדשה ולכן היפוך התפקידים.

בהמשך נברר כי מעמדו של הניצע "חזק" יותר על פי חוק החוזים בהיבט הפרשנויות הניתנות להצעה ולכן אין לשנות את ההצעה אלא על ידי כתיבתה מחדש על ידי המציע, על פי התנאים המוסכמים. שינוי ההצעה והחזרה תוך אישור, כאמור הופכת את התפקידים.

סעיף 6 מלמד שניתן לקבל הצעה ולאשר אותה דרך התנהגות: לדוגמה, בקשה מקבלן לביצוע עבודה במהלך הפרויקט תוך סיכום המחיר, אם הקבלן טרם אישר את ההצעה אך ביצע את העבודה שהתבקש על פי החוק, נזהה זאת כקיבול בהתנהגות. דוגמה נוספת היא תשלום מקדמה בעבור הצעה שטרם אושרה. ניתן יהיה לפרש שהתשלום מאשר את ההצעה וישנו הסכם.

תנאים לקיומו של הסכם על פי חוק החוזים:

מסוימות פרטי ההסכם: ניתן לפרש את נושא המסוימות על פי חמשת הנכונים ברכש: אם צוינה תכולה ברורה דהיינו, מה הם הפרטים הנדרשים, מהי הכמות, מהי האיכות, מהו זמן, המחיר, מקום ההספקה: הרי לנו עמידה במסוימות הנדרשת על פי החוק.

חוקיות הפרויקט: פרויקט בנייה שאינו עומד על פי חוק, חוק החוזים בהכרח לא חל עליו אלא אם הדבר בוצע בתום לב של אחד הצדדים.

גמרות דעת: אדם הגמור בדעתו הינו צלול בדעתו, אינו קטין ובריא בנפשו.

תום לב: כלל הפרטים הדרושים לקיום העסקה הינם נכונים על פי הצדדים וכל הפרטים הנדרשים לטיב העסקה אכן קיימים.

פרק ג' בחוק החוזים, צורת החוזה ותוכנו

להלן ציטוט החוק, ולאחר מכן נבאר את הנושאים: אופן כריתת החוזה, פרשנותו ותקפותו.

צורת חוזה

23. חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסיימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים.

תוכנו של חוזה

24. תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים.

פירוש של חוזה

25. (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

(ד) סעיפים 2, 4, 5, 6, 7, 8 ו-10 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, וסעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, יחולו, בשינויים המחויבים, גם על פירושו של חוזה, אם אין הוראה אחרת לעניין הנדון ואם אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם תחולה כאמור.

השלמת פרטים

26. פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים.

חוזה על תנאי

27. (א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).

(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה.

(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.

סיכול תנאי

28.(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.

(ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.

(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות.

בטלות החוזה או ההתנאה

29. היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה.

חוזה פסול

30. חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל.

נבאר את נושא אופן כריתת החוזה, פרשנותו ותקפותו. אופן כריתת החוזה: כאמור בסעיף 23, הסכם יכול להתבצע בעל פה והינו תקף לכל דבר ועניין. חשוב לבצע תיעוד הן של מסמכים, הן של הסכמים בעל פה. הקלטת שיחות בעלות חשיבות מסחרית או משפטית מקובלת בענף הבנייה גם ללא ידיעת משתתף השיחה ובתנאי שהמקליט שותף פעיל בשיחה ובכך אין עבירה על חוק האזנות סתר.

פרשנות: נשים לב שבסעיף 25 (ב1) נותן החוק את כוח הפרשנות למקבל ההצעה (לניצע) ועל פי סעיף זה יקבע בית המשפט כנגד קובע תנאי העסקה (המציע).

לענייננו בפרויקטים, במידה שנוכל לשמור על מעמדנו כניצעים על ידי קבלת הצעות מחיר מקבלן או מקבלן משנה או מספק חומרים, הרי שכוחנו בפרשנות של ההסכם. לרוב מעדיפים היזמים לקבוע את ההסכם ותנאיו אך חשוב לזכור שהפרשנות כאמור תימצא אצל הקבלן בכל מקום שבו ניתן למצוא פרשנות כפולה.

פרק ה' קיום החוזה

להלן החוק כלשונו ולאחר מכן ביאור התנאים לקיומו של חוזה.

קיום בתום לב

39. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה.

קיום- בידי מי

40. חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב, או לפי המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית.

מועד הקיום

41. חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.

קיום מוקדם

42. חיוב יכול שיקויים לפני מועדו, ובלבד שהודיע החייב לנושה על כך זמן סביר מראש והדבר לא יפגע בנושה.

דחיית קיום

43. (א) המועד לקיומו של חוב נדחה –

(1) אם נמנע הקיום במועדו מסיבה תלויה בנושה - עד שהוסרה המניעה;

(2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקוים אותו חיוב;

(3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.

(ב) נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחייה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה - לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחייה.

מקום הקיום

44. (א) חיוב שלא הוסכם על מקום קיומו, יש לקיים במקום עסקו של הנושה, ואם אין לו מקום עסק - במקום מגוריו הקבוע.

(ב) שינה הנושה את מקום עסקו או מקום מגוריו אחרי כריתת החוזה, יישא בהוצאות הנוספות הנובעות מקיום החיוב במקום החדש.

קיום בבינונית

45. חיוב למתן נכס או שירות שלא הוסכם על סוגם או טיבם, יש לקיים במתן נכס או שירות מסוג ומטיב בינוניים.

קיום בסכום ראוי

46. חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה.

קיום במטבע ישראלי

47. חיוב לשלם בארץ במטבע חוץ שתשלומו באותו מטבע אסור לפי הדין, יש לקיים בתשלום במטבע ישראלי, לפי שער החליפין הרשמי ביום התשלום.

קיום על תנאי

48. חיוב אשר לקיומו התחייב החייב כלפי הנושה בחיוב אחר, או שהעביר לו לשם כך זכות כלפי אדם שלישי, חזקה שלא התכוונו להפקיעו אלא אם קוימו החיוב האחר או הזכות.

זקיפת תשלומים בחיוב אחד

49. סכום שניתן לסילוקו של חיוב אחד, ייזקף תחילה לחשבון ההוצאות שנתחייב בהן החייב בשל אותו חיוב, לאחר מכן לחשבון הריבית ולבסוף לחשבון החיוב עצמו.

זקיפת תשלומים בחיובים אחדים

50. סכום שניתן לנושה שעה שהגיעו לו מן החייב חיובים אחדים, רשאי החייב, בעת התשלום, לציין את החיוב שלחשבונו ייזקף הסכום; לא עשה זאת, רשאי הנושה לעשות כן.

בחירה בין חיובים חלופיים

51. (א) בחיובים חלופיים רשאי החייב, בהודעה לנושה תוך תקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזו - תוך זמן סביר לפני המועד לקיום, לבחור את החיוב שיקיים; לא עשה זאת, רשאי הנושה, בהודעה לחייב, לבחור את החיוב.

(ב) הוסכם כי זכות הבחירה תהיה בידי הנושה והוא לא השתמש בה תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזו - תוך זמן סביר לפני המועד לקיום, רשאי החייב, בהודעה לנושה, לבחור את החיוב.

תחליף קיום

52. נעשה קיומו של חיוב בלתי אפשרי, ויש בשל כך לחייב זכות לפיצוי או לשיפוי כלפי אדם שלישי, על החייב להעביר לנושה את הזכות, או מה שקיבל על פיה, כדי שוויו של החיוב.

קיזוז

53. (א) חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים.

(ב) אין לקזז חיוב שהזכות לקיומו אינה ניתנת לעיקול.

(ג) הוראות סעיפים 49 ו-50 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על סילוק דרך קיזוז.

פרק ה' סעיף 39 בחוק החוזים מדבר על התנאים הנדרשים לקיומו של ההסכם. תנאי ראשון שהחוק מדבר עליו הינו קיום בתום לב. תום לב – מוגדר על פי שני מרכיבים מרכזיים, הראשון שבהם הינו אמירת אמת בכל האמור בתנאי ההסכם או החוזה, השני מדבר על אי הסתרת מידע הנחוץ לטיב העסקה.

סעיף 40 בחוק החוזים בפרק הנדון הוא קיום על ידי גורם אחר. כאן אנחנו מזהים את החופש הניתן ליזם לבחור את הקבלן שיבצע עבורו את הפרויקט בעמידה מול הלקוח הסופי. היזם על פי סעיף זה רשאי לבחור קבלן ראשי שדרכו יעמוד על ביצוע ההתחייבויות שלו לבינוי הנדרש מול דיירים לדוגמה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. בניגוד לכך ההתקשרות בין היזם לקבלן הראשי תבוצע כאשר בדרך כלל לא תינתן האפשרות לקיומו על ידי גורם אחר (קבלן ראשי אחר). נדרוש ונקפיד שהמבצעים, קבלני משנה הקשורים עם הקבלן הראשי, הינם בהתקשרות קבועה עם הקבלן הראשי או כשכירים או כקבלנים הקשורים עימו תחת קבלן ראשי. מומלץ מאוד לאפשר ליזם לברר על כלל קבלני המשנה ולאשרר אותם בטרם קיום ההתקשרות של הקבלן הראשי עימם בפרויקט הנדון.

סעיפים 43-41 בחוק החוזים בוחנים את שאלת מועד הקיום של ההסכם, כאן נמצא את המילים "זמן סביר". המחוקק מצא לנכון לא להגדיר במדויק מהו הזמן במקרה של איחור או הקדמה או קיום על פי ההסכם. כמנהלי פרויקטים בענף הבנייה נדרש אנחנו (בטרם נבוא בתביעות) לזהות האם האיחור של הקבלן (או ההקדמה בביצוע) הינם במסגרת זמן סביר. נדאג להכניס לחוזה מהי ההתחייבות של הקבלן לגבי מועדים נדרשים ומתי ייחשב הדבר כאיחור בביצוע. לדוגמה ניתן לנסח שמועד קבלת ביצוע המרפסות הינו 150 ימי עבודה ואיחור של 20 ימי עבודה לא ייחשב כאי קיום בזמן על פי הסכם זה.

לגבי דחיית ביצוע הפרויקט בעקבות גורם שאין לקבלן שליטה עליו כגון זמן קבלת היתר הבנייה על ידי הרשות המקומית, נמצא שסעיף דחיית הקיום על פי חוק החוזים (סעיף 43) עונה לנו על המקרה הנ"ל ובהחלט נדרש להתחשב באילוצים שאינם תלויים בקבלן בדבר דחיית הביצוע.

סעיף 45 בחוק החוזים מדבר על "קיום בבינוניות" לגבי כל סעיף שלא הגדירו לו טיב ואיכות נדרשים. מפרטי גמר בענף הבנייה נדרשים לכלול את מרב המרכיבים תוך התייחסות לטיב ולאיכות המפרט. בספר זה נרחיב בנושא וניתן דוגמאות למפרטים על סוגיהם ואופן הגדרתם.

סעיפים 53-46 מדברים על האופן שבו ישולמו החיובים של הקבלן ליזם, גם נושא זה נצטרך להבהיר בחוזה תוך שימוש במספר מרכיבים המלמדים על המועד לתשלום. ציון תאריך לתשלום, מידת ההתקדמות הנדרשת וגובה התשלום כנספח לחוזה בתנאי תשלום נדרשים מאפשרים לנו לזהות את ההתקדמות בפרויקט ועמידתו של הקבלן בפרויקט.