המדריך הפרקטי לקידום פרויקט התחדשות עירונית

ברוכים הבאים למדריך הפרקטי לקידום פרויקט התחדשות עירונית.

שמי אריאל יוסף ואני הבעלים של קבוצת בראשית.

קבוצת בראשית היא חברה פרטית המתמחה בליווי דיירים ובניהול פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) וחלופותיהן ופינוי-בינוי.

החברה נועדה לסייע לבעלי דירות להתגבר על קשיי ההתארגנות והניהול שכרוכים באופן טבעי בהתחדשות עירונית. לשם כך, קבוצת בראשית נותנת מענה שלם וכולל לבעלי דירות בתהליכים של התחדשות עירונית החל משלב ארגון בעלי הדירות, מינוי נציגויות והתנעת הפרויקט, דרך ניהול מכרז היזמים וייעוץ חברתי וכלה בפיקוח הנדסי על עבודות הביצוע וניהול תקופת הבדק.

באופן אישי ניהלתי וקידמתי פרויקטים של התחדשות עירונית גם מטעם בעלי דירות, גם מטעם יזמים וגם מטעם רשויות מקומיות. גיוון זה תרם לי רבות בהבנה של כלל הצדדים הנוגעים לעסקה. את ההשפעות של העבודה עם יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות גם יחד ניתן לראות במדריך שלפניכם. המטרה היא להציג בפניכם מדריך מאוזן ככל הניתן, כזה שמבקש, מצד אחד, להאיר לבעלי הדירות ולבעלי המקצוע את הדרך הנכונה והראויה לקדם פרויקט התחדשות עירונית, ומצד שני מכיר באינטרס הכלכלי של היזם ובאינטרס הציבורי המיוצג על-ידי הרשויות וגופי התכנון, ולוקח אותם בחשבון.

הספר מנוסח בלשון זכר מטעמי נוחות אך מיועד לנשים ולגברים כאחד.

בכל מקום בספר שבו נכתב "בעלי דירות" הכוונה היא גם לבעלי יחידות מסחר. בפרויקטים רבים של פינוי-בינוי יש יחידות מסחר וההתייחסות אליהן היא כמו לדירות, כמובן בשינויים המחייבים.

הספר הזה מיועד לכל מי שחפץ לקדם פרויקט התחדשות עירונית.

הספר מתאר את העבודה של חברה מארגנת בהתחדשות עירונית (שלעיתים נקראת גם "מנהלת דיירים" או "מנהלת דיירים פרטית"). דרך נקודת מבט זו, הוא מיועד לתת לכם כלים פרקטיים כדי שתוכלו ליזום ולהניע פרויקט התחדשות עירונית, ואם אתם כבר בתוך התהליך, לוודא שהדברים מתנהלים באופן הראוי והנכון ביותר ולמקסם את מכלול הזכויות שלכם בפרויקט.

הספר פונה למארגנים, לעורכי דין מטעם בעלי הדירות ומטעם היזמים, ליועצים חברתיים, למפקחי בנייה מטעם בעלי הדירות, מנהלי פרויקט בחברות יזמיות, יזמים, מתווכים ומי שרוצה להיכנס לתחום הארגון, בעלי דירות ונציגים בפרויקטים קיימים ועתידיים.

הספר מהווה בסיס ידע רחב גם לבעלי מקצוע בתחומים קרובים להתחדשות עירונית שרוצים להרחיב את הדעת ולהבין טוב יותר את הפן הפרקטי של קידום פרויקטים בהתחדשות העירונית.

לבסוף, הספר פונה גם לגופים ציבוריים העוסקים בהתחדשות עירונית: מנהלות עירוניות, רשויות מקומיות, חברות כלכליות וכל הגורמים המקצועיים שעוסקים בתחום. אנו בקבוצת בראשית מקווים שהמדריך ישקף עבור מקבלי ההחלטות את הפרקטיקה הקיימת בשטח ויסייע בידם לקדם את המדיניות הנכונה והראויה בתחום.

המדריך נכתב בצורה פשוטה וברורה מאוד כדי להנגיש אותו לקהל שאינו מומחה או בקיא, לעיתים על חשבון דיוק במונחים מקצועיים וטכניים. חלק מהתהליכים המקצועיים הוסברו ברמת המקרו ללא ירידה לפרטים. הקו המנחה בכתיבת המדריך הוא לספק לקוראים כלים פרקטיים, ולא כלים אקדמיים או מחקריים.

כל מה שתקראו במדריך הוא בגדר המלצה. המדריך מבוסס על הניסיון שלנו בקבוצת בראשית. במדריך מפורטים תהליכים, כלים וטקטיקות שאותם אנו מיישמים בקבוצת בראשית, ולפחות עבורנו הם הוכחו כיעילים (ברוב הפרויקטים). הספר מבוסס גם על הכישלונות שלנו ודרכם אני מבקש להעביר לכם את הניסיון שלנו ולסייע לכם להימנע מהטעויות שאנחנו עשינו.

הספר עדכני לרגע כתיבתו, אך משום שתחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מתפתח, צריך לשים לב לשינויי חקיקה ורגולציה תכופים.

במדריך שני חלקים מרכזיים:

בחלק הראשון תוכלו למצוא פירוט של ה"שחקנים" בהתחדשות עירונית. לפני שמתחילים לדבר על התהליכים עצמם, חשוב להבין מי הם השחקנים ומה התפקיד של כל אחד מהם בהצגה הגדולה שנקראת "התחדשות עירונית".

בחלק השני תוכלו למצוא הסבר על התהליכים של פרויקט התחדשות עירונית מהשלב של איתור ובדיקה של מתחמים ועד לשלב הביצוע והמסירה של הפרויקט בשלמותו.

כנספח למדריך תוכלו למצוא טפסים לשימושכם, לרבות טפסי מינוי נציגות ומינוי יועצים, לצד מסמכים מתומצתים עם טיפים בנושאים מסוימים כגון זכויות קשישים, ערבויות וכו'.