איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר

פרק 1 – איך נדבקתי בחיידק הנדל"ן

להוריי הייתה דירה שנמכרה. לאחר שמכרו אותה לא הצליחו לקנות דירה משלהם, וכך עד גיל 20 עברתי עשר פעמים דירה (שבעה בתי ספר). כשהשתחררתי מצה"ל הוריי התגרשו. אמי עבדה כאחות ועברה לגור בבית חולים במרכז הארץ שסיפק לה דירה בתחומו. המגורים בתחום בית החולים עמדו לה לרועץ בכל סידור עבודה: היא תמיד שובצה בתורנות בחגים ובשבתות וחשה שנכפה עליה לקבל כל משמרת וכל סידור, אחרת תצטרך לפנות את מקום מגוריה. התלות הייתה קשה לה. אני זוכרת אותה חוזרת ממשמרות מותשת ועייפה, שלא לדבר על מצב רוחה הירוד. אפילו היום, שנים רבות אחרי, צובט לי בלב להיזכר בתקופה הזאת.

 

החלטנו לשלב כוחות, ולקנות דירה יחד. השלב הראשון היה חיסכון, אך כיוון שהיה צריך זמן כדי לחסוך, וזמן לא היה לנו, החלטנו לקנות דירה חדשה. בקניית דירה חדשה היינו צריכים לשלם רק עשרה אחוז מערך הדירה בחתימת החוזה ולהתקדם בהתאם לשלבי הבנייה. בזמן שהקבלן התקדם בבנייה, אנחנו חסכנו. את הנותר שילמנו במשכנתא בסוף הבנייה.

כשהסתיימה הבנייה מכרנו את הדירה, ולאמי עמד סכום של שליש מערכה. סכום זה היווה את ההפקדה לדירה הבאה שלה, הפעם ללא שותפים.

 

עברו מאז שנים רבות. חזרתי על התהליך הזה פעמים רבות עם אנשים שפנו אליי בנוגע לקניית דירה, עם קרובי משפחה, חברים. הבנתי שאפשר לשחזר את השיטה שוב ושוב. מצאתי שקניית דירה חדשה מקבלן, "על הנייר", כדאית יותר מקניית דירה יד שנייה ומתאימה יותר דווקא למי שאין באפשרותו הכלכלית לקנות דירה.

בקניית דירה חדשה יבקש הקבלן בחתימת החוזה 15%-7% ממחירה. יתרת התשלום תשולם בהתאם להתקדמות הפרויקט (ככל ששלבי הבנייה מתקדמים הסיכון פוחת). המשכנתא נלקחת בשלבים מאוחרים יותר, וזמן הבנייה מייצר מרווח של זמן ולעתים רווח כלכלי. מחיר הדירה כשהיא "על הנייר" נמוך הרבה יותר מאשר מחירה כאשר היא מושלמת.

למעשה, קנייה של דירה חדשה מהווה תמריץ גדול מאוד לשינוס מותניים. לא פעם התגובות שאני מקבלת מאנשים שהמלצתי להם על פעולה זו הן שאילולי היו מחויבים לפרויקט, לעולם לא היו מגיעים לדירה משלהם, אף שלפי התכנית הם ידעו מראש שאין להם כוונה לגור בדירה שיקנו. לפעמים הסכומים שהיו להם היו קטנים הרבה יותר ממחיר הדירה, לכן הם מצאו מראש את הלקוח שיקנה את הדירה ברגע שיתקבל טופס 4 (טופס שהקבלן מקבל מהרשות המקומיות עם סיום הבנייה). טרם קבלת הטופס הנכס לא מוגדר כדירה למגורים, ולכן המוכר לא זוכה לפטור ממס על ההכנסה הנוצרת מהרווח הכספי בין הקנייה של הדירה למכירתה. מאחר שהוראות מס שבח מתעדכנות חדשים לבקרים, מומלץ, לפני כל פעולת מכירה לבדוק את הזכויות לפטור ממס בכל נכס לגופו של עניין.

החיסרון בקניית דירה מקבלן היא הצמדת החוב למדד תשומות הבנייה. תמיד קיים סיכון שמא עליית "מדד תשומות הבנייה" תהיה גבוהה מעליית ערך הדירה. עד כה, ברכישות שליוויתי, האמיר מחיר הדירה על מחיר מדד תשומות הבנייה, כך שברוב המקרים כיסה הרווח על הסיכון. מהו מדד תשומות הבנייה? זהו מדד המשקף את עלות בניית דירה חדשה. המדד כולל מעל 100 רכיבים, ביניהם: מחירי המלט, הברזל, הפלדה, עלויות שכר העבודה, מחירי הובלה וכיוצא באלה.

באין מכשיר פיננסי המגן מפני עליית תשומות הבנייה, מדד זה נחשב בעייתי. אם פלוני חושש מעליית הדולר – הוא קונה דולרים או אופציות על הדולר. האופציות מגנות מפני עליית הדולר או ירידתו. הוא לא חשוף לתנודתיות (בדרך כלל אפשר לשלם רק פרמיה - עלות הביטוח למקרה שתהיה תנודתיות בשער המטבע). כדי להתגונן מפני ירידה בריבית אפשר לקנות אגרות חוב מסוג "שחרים", אולם נגד עלייה במדד תשומות הבנייה אין הגנה, וזהו חיסרון. אמנם יש אג"ח צמודות למדד (המחירים לצרכן), אך לא תמיד קיימת קורלציה בין מדד תשומות הבנייה לבין מדד המחירים לצרכן, ולכן התגוננות מפני עליית מחירי הדירות בארץ אפשרית על-ידי השקעה בדירה. אגב, הקבלנים כן מכוסים פיננסית במדד זה, כיוון שכאשר הם מוכרים דירה (על הנייר), הם מוסיפים בחוזה סעיף ליתרת החוב על הדירה – צמוד למדד תשומות הבנייה.

בשנים האחרונות היה שיעור העלייה במדד תשומות הבנייה גבוה מעבר למחיר מדד המחירים לצרכן. ללא הצמדה למחירי הדירות אתם עלולים למצוא עצמכם חשופים לעלייה מטורפת של מחירים. אגב, כאשר מחירי הדירות יורדים, המצב פחות מסוכן, כי גם מחירו של הבית שתרצו לקנות ירד בהתאם, לכן ההגנה היא רק מפני עליות במחירי הדירות.

 

השוו בין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה בשנים האחרונות (מתוך אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה):

 

מובן שאילו התנהגות המדדים הייתה שווה, די היה להתכסות במדד המחירים לצרכן באמצעות אג"ח צמודות (המוכרות יותר בשם "מדדיות ממשלתיות") כדי להיות מוגנים מפני עליות מחירי הדירות, אך כיוון שמדד תשומות הבנייה גבוה לעתים ממדד המחירים לצרכן, האפשרות היחידה שלנו להיות צמודים למדד זה היא פשוט להחזיק דירה או חלק מדירה.

 

בסוף כל עסקה אני שואלת (את עצמי) שאלות: "למה עשיתי כך וכך?", "האם הייתי צריכה לעשות אחרת?" אם עשיתי טעות, אני לא שוכחת את המסקנה כיוון שזו על-פי רוב כואבת ויקרה. בקניית דירה מקבלן רצוי לעבור בקפידה על המפרט הטכני ולשדרגו כחלק ממשא ומתן ולא לאחר החתימה על החוזה. לפני החתימה יהיה הקבלן נדיב יותר כלפיכם, ולאחר החתימה יעלה לכם השדרוג ביוקר (הזיכוי על כל פריט: ארונות מטבח, אסלות וכיורים הוא אפסי, והחיוב עבור הפריט המשודרג - יקר לאין ערוך).

 

למידה מטעויות והסקת מסקנות סוללות למומחיות. למעשה, אני מציעה למי שרוצה להתמחות בנדל"ן, או בכל תחום, פשוט לעשות, למרות הפחד. בכל עסקה ישנה רמה כזו או אחרת של פחד ו/או סיכון, גם בעסקאות של יזמים גדולים, בדיוק כפי שזמר מתרגש טרם עלייתו לבמה, גם אם יש לו ניסיון רב. העניין הוא שוויתור על עשייה בגלל פחד, בדרך כלל מוביל להפסד.

 

אפשר להגיד שבזמן המחאה החברתית "נפל לי האסימון". ראיתי שחוסר ידע עוצר אנשים מפעולה וכך חורץ את גורלם. לא מדובר בתורה מסיני, אלא בנושאים נקודתיים כמו בחירה נכונה של אזור, ניהול משא ומתן, בחירת תמהיל משכנתא נכון, ארגון ופריסה אידאלית של התשלומים. פעולות אלה יכולות לשנות את עתידכם.

 

אולי בגלל החוויה המשפחתית שלי בנושא הדירה, אני מרגישה שלא אוכל להישאר אדישה לבעיית הדיור בארץ, ולכן החלטתי לרכז את הידע והניסיון שצברתי ולהעבירו לכל מי שמעוניין להגיע לדירה משלו ומרגיש שהוא "תקוע". זכרו, קריאה בלבד אינה מספיקה, היישום בשטח הוא זה שיקנה לכם ביטחון. אינכם חייבים לעשות הכול לבד, גם אני לא עושה הכול לבדי אלא נעזרת בבעלי מקצוע טובים ומנוסים. מומלץ להתייעץ עם מומחים ולצרף אותם למשימות שעומדות לפניכם. הטעות המצויה היא התייעצות עם קרובים הרוצים בדרך כלל בטובתכם. אם הם לא מספיק מבינים בנושא, הם מביאים אל השולחן את הפחדים שלהם. ותרו על כך. שיחות מעין אלה יגרמו לכם לתחושת רפיון ידיים ולא יסייעו לכם (מה שנקרא שירות דוב, כי כעת יש גם ציפיות). התייעצו רק עם מומחה שיש לו תוצאות מוכחות בתחום. בחרו את העץ לפי הפרי. יש יתרון בבחירת מומחה למשכנתאות ועורך דין מומחה במקרקעין שהוא בעצמו משקיע בנדל"ן.

 

אשתף אתכם בכמה מקרים שידגימו עד כמה רכישת דירה אפשרית וזמינה גם עבורכם:

 

דע לאן אתה הולך

פעמים רבות אנחנו מתחילים בתהליך קניית דירה ומפסיקים אותו באמצע. רואים דירה, ואחת נוספת, ואז מפסיקים את החיפוש. אחרי שנים אנו מגלים שאילו היינו קונים אותה הדירה שראינו - היינו מרוויחים. אם כן מדוע לא פעלנו אז? התשובה היא שלא תמיד אנחנו באמת יודעים מה אנחנו רוצים. אין לנו תכנית מוגדרת. אין לנו שאיפה ברורה ומנוסחת. לדוגמה: מכר שלי שוקל, כבר 30 שנה, לקנות דירה. בכל פעם שמציעים לו דירה הוא מוצא בה פגמים מוזרים (פעם הציעו לו דירה בשכונה במזרח ראשון לציון והוא טען שהוא שומע יריות מכיוון צריפין). השיחה תמיד הייתה מסתיימת בכך שהמתווך ביקש לדעת: "תגיד לי מה אתה מחפש!" הוא טען שהוא מחפש דירה אידאלית במחיר אידאלי. אגב, כבר שנים הוא שוכר דירה ועדיין לא יודע מה הוא רוצה. לעומתו, זוג שהכרתי: האישה רצתה לעבור לדירה חדשה, והבעל לא הסכים בשום פנים ואופן. הוא אמר שהוא מסכים לעבור רק לרחוב מסוים שאהב. ברחוב הזה לא בנו דירות חדשות. האישה הייתה מתוסכלת כי ידעה שהסיכוי שבדיוק שם, ברחוב הקטן הזה, יבנו בניין חדש, כמעט אפסי.

ידעתי בדיוק מה הם רוצים ו"ארבתי" לדירה. עברתי ברחוב בכל הזדמנות ובדקתי מה התחדש, אבל מאום לא התחדש. מדי פעם הייתי נכנסת למחלקת ההנדסה בעירייה ובודקת אם יש תכנית עתידית.

באחד הימים הגעתי לעירייה בנושא פרויקט אחר, אבל כולם כבר ידעו על ענייני ברחוב ההוא והודיעו לי על אישור קרוב לבניית בניין חדש בו. בערב ניגשתי לזוג, ויחד נסענו אל הקבלן. הדירה הייתה בראשון לציון, אך הקבלן היה מבת ים. הוא לא היה בטוח בעצמו, כי זו הייתה השקעתו הראשונה בראשון לציון, אך אנחנו ידענו להעריך את יתרון המיקום וכבר היינו "מבושלים" ומוכנים לבצע את הרכישה. הזוג, שהחלום שלו עמד להתגשם, הזמין קרוב משפחה נוסף לקנות בפרויקט. לא עבר שבוע וכל הפרויקט נמכר, וזאת עוד לפני שהניחו את השלט "כאן בונים". ביום שהניחו את השלט ניגשו שכנים רבים לאתר הבנייה וביקשו לקנות דירה, אבל זה היה כבר מאוחר מדי עבורם.

 

לסיכום

התחייבות לפרויקט שהוא "גדול מאתנו" מכריחה אותנו לצמוח מעבר "לגודל" הטבעי שלנו. הפחד מטעויות עלול לשתק אותנו וכך לגדום את סיכויינו לקדם את האינטרסים הכלכליים שלנו. כשאנחנו יודעים מה אנחנו רוצים, ו"מבושלים", קל לנו לפעול במהירות. ההתמדה היא כלי חשוב בנדל"ן, כשיש מציאוֹת רצוי להחליט במהירות, כי עסקאות טובות לא נשארות "על המדף" זמן ממושך.

לידע בנדל"ן יש ערך כספי עצום, לכן כדאי לא "לחסוך" בהתייעצות עם מומחים.