חוכמת העיר – איך להבין נדל”ן

מבוא: עיר זה לא רק נדל"ן יצאת הבוקר מהבית בשעה רבע לשמונה, נכנסת לרכב במטרה לנסוע לעבודה. היציאה מהחניון של מגדל המגורים בו אתם מתגוררים היתה פקוקה. מאה משפחות עם שלושה ילדים בממוצע, ניסו לצאת באותה השעה מהשערים החשמליים של החניון התת-קרקעי. אחרי עשר דקות מורטות עצבים, פנית לרחוב הראשי וזחלת לאיטך בטור מכוניות בלתי נגמר. מזל שמאז שעברתם לגור בשכונה החדשה והצפופה, מוסדות החינוך קרובים יותר, והילדים הולכים ברגל לבית הספר. בשכונה הקודמת נאלצתם לעשות ברכב את סיבוב הבוקר להורדת הילדים בגנים ובמעונות היום, מה שהכביד מאוד על הבוקר שלכם. אתם אוהבים את השכונה החדשה שלכם – הדירה נהדרת, המגדל בן 30 הקומות חדש ומטופל היטב, מוסדות החינוך קרובים ויש שירותים וחנויות בקרבת מקום. אתם אוהבים לגור בעיר, אבל יש לכם גם ביקורת. פקקים, רעש מהכבישים הראשיים, שכנים בעייתיים שמרעישים לפעמים בשעות הערב. כשאתם חושבים על זה, אפשר ממש להרגיש את הצפיפות. התחושה היא שהעיר הגדולה עולה על גדותיה. לפי הערכות של האו"ם, עד שנת 2050, 70% מאוכלוסיית העולם תתגורר בערים. כ-10 מגה-ערים (בכל אחת מהן מעל 10 מיליון איש) יהיו בעולם, ולפחות אחד מכל 8 אנשים יחיה במרכז עירוני של כ-500,000 תושביםi. כבר היום, ערים בעולם ובישראל נאבקות בבעיות של צפיפות, מחסור בתשתיות מתאימות, גודש בתנועה ובעיות כלכליות וחברתיות. משבר מגיפת הקורונה שהחל באמצע שנת 2019, חשף, בין היתר, את חולשותיהן של הערים הגדולות, שהתפתחו בדרך שלא תמיד יודעת לתמוך בעמידות ובחוסן של העיר ושל תושביה בעיתות חירוםii. הצורך בשינוי פרדיגמות בתכנון העירוני, באופן קבלת ההחלטות, וביישום כלים חדשניים לניהול המרחב העירוני, נעשה דחוף עם פרוץ משבר מגיפת הקורונה שהביאה להסתגרות בבתים ולסגירת עסקים, אולם היה כאן כבר קודם. מבטם של התושבים ונציגי השלטון המקומי והממלכתי, מופנה לאנשי מקצוע בתחום התכנון העירוני, בתקווה שיציעו פתרונות שיאפשרו איכות חיים טובה בעיר ההולכת ומצטופפת. עם זאת, התשובות אינן פשוטות, ונראה שאנו עדיין לא מוכנים לשינויים הגדולים שיכתיבו איך יתוכננו ואיך יתפקדו ערים בעתיד. לדור שלנו יש אחריות רבה: היום אנחנו מתכננים ומקימים את ערי המחר, מבלי להבין בדיוק מה נדרש מאיתנו. עבור מי אנחנו מתכננים? איך ייראו המגורים והתעסוקה בעתיד? האם אנו יודעים מה יהיו הצרכים של מערכות החינוך, הבריאות והפנאי? ומה יהיו ההשלכות המרחביות של השינויים האלה? נחזור להווה. אנחנו רגילים לחשוב שהעיר היא תבנית נתונה, ושאין הרבה מה לעשות. העירייה תשקיע עוד קצת בניקיון, אולי תוסיף פחים או תבנה עוד בית ספר, אבל נראה לנו שבסך הכל המרחב אינו גמיש, וזה מה שיש. במידה רבה זה נכון, הערים משתנות לאט והיכולת שלנו להשפיע או להיות חלק מהתהליכים האלה אינה גדולה. אבל זו לא האמת כולה. יש דברים במרחב סביבנו שאינם גזירה משמיים, אלא תוצאה של תהליכים מורכבים של תכנון, קבלת החלטות, תיעדוף מטרות והשקעת משאבים, של הרבה שחקנים. כדי שנוכל להבין את ה"משחק העירוני", כדי שנוכל להשתתף בו כתושבים, כבעלי עסק או כמשקיעים, וכדי שנוכל להיערך לעתיד, חשוב שנבין קצת יותר טוב את הסביבה ואת התהליכים הכרוכים בעיצוב המרחב. אפשר להסתכל על העיר ולראות את המרחב הפיזי הנראה לעין: הרחוב, המבנים, מגרשי המשחקים ומבני הציבור. מתחת למרחב הפיזי מסתתרות שכבות סמויות מהעין; חלקן משום שהן קבורות באדמה, וחלקן משום שהן אינן פיזיות כלל. אפשר בקלות להבין שקיימות תשתיות – צנרות של מים, ביוב, חשמל, גז וסיבים אופטיים – המסתתרות מתחת לכבישים ולמדרכות. יותר קשה להכיר ולהבין את השכבות שאינן פיזיות, שאינן מוכרות לכולם, אך משפיעות על הנעשה בעיר, על ערכי הקרקע ועל היכולת לפעול במרחב הפיזי. שכבות כאלה יכולות להיות הסדרי חלוקת המקרקעין ואופן רישום הבעלות על מגרשים ושטחי קרקע, או ההגדרות התכנוניות המקומיות של שימושים מותרים ואסורים במקום מסויים. מעבר לכך, כדי להבין את העיר, להכיר לעומק את הסביבה בה אנחנו חיים ופועלים, נידרש להבין מה הם האינטרסים, תהליכי קבלת החלטות והחוקים, המשפיעים על צורתן של הערים ועל הדרך שבה אנו חיים ומתפקדים בתוכן, היום ובעתיד. ספר זה אינו ספר לימוד לתכנון ערים, אלא ספר המסביר מה הן השכבות – הגלויות והסמויות – המרכיבות את המרחב העירוני, ומה הזיקות ביניהן. כדי שניתן יהיה לנתח את המרחב הפיזי בצורה מושכלת ונכונה, נדרשת התבוננות בשכבות הנוספות: מה משפיע על הקיים, מי מתכנן ומי מחליט, איך מתרחשים שינויים ומה הם התהליכים העיקריים שבאמצעותם שינויים אלה מתרחשים. המטרה היא להנגיש ולאפשר לקוראים מידע והבנה של המרחב הבנוי סביבנו, וללמוד כיצד הוא מתנהל וכיצד הוא מתפתח. למרות היותה מדינה צעירה, מדינת ישראל ייחודית בהרבה מובנים הקשורים למגורים ולעולם התכנון העירוני. בתחילת דרכה היוותה מדינת ישראל מעין "מעבדה" לצורות מגורים ייחודיות כמו הקיבוצים, המושבים וערי הפיתוח. במהלך השנים הוקמו מבני מגורים בבנייה רוויה – "בתים משותפים" – שאיכלסו את גלי העליה הגדולים, ונוצר מערך משפטי התומך את ההתנהלות במבנים משותפים אלה. ישראל ייחודית בהרכב הצעיר יחסית של אוכלוסייתה, ובגודל הממוצע של משקי הבית. באופן מפתיע, מספר הילדים הממוצע למשפחה בישראל דומה למקובל במדינות "העולם השלישי", אולם אורח החיים ורמת החיים דומים לעולם ה"מערבי"iii. מורכבות זו יוצרת דרישה גדולה לשטחי ציבור למוסדות חינוך, ספורט ותרבות, לצד רצון בדירות גדולות ובמרחב ציבורי מספק. היות ושטחה של המדינה מצומצם, הולך ונבנה לחץ גדול להוספת יחידות דיור, מבני ציבור וכל השימושים הנלווים. נוסיף לכך את התיישנות התשתיות, המבנים והרחובות, ונראה שתי מגמות המתעצמות בעשורים האחרונים – תכנון מסיבי למגורים על שטחים פתוחים, והגברת הפעילות בתחום התחדשות הערים הוותיקות. ההבנה של תחום ההתחדשות העירונית על כל סוגיה, חשובה כמעט לכל אחד. בעלי הדירות והנכסים, שמעוניינים אולי לחדש את דירתם או לדאוג לילדיהם לדיור בעתיד; היזמים והעוסקים בנושא לפרנסתם, המעוניינים לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית ובנייה במרחב העירוני הקיים; והגורמים המקצועיים הפועלים במוסדות העירוניים והממשלתיים, אשר מגבשים מדיניות ומקבלים החלטות המשפיעות באופן ישיר על המשק ועל השוק למגורים. כדי להיות חלק מהתהליכים האלה ולהבינם, חשוב להבין את "מאחורי הקלעים" של ההתרחשות התכנונית, ואת מארג האינטרסים והכוחות הפועלים. ספר זה אינו ספר לימוד פורמלי, ולא טומן בחובו עצות קונקרטיות להשקעה מהירה ולתשואה. מטרתו היא להסביר בשפה מובנת, ובקיצור יחסי, את התמונה הגדולה של מרכיבי העיר והתכנון העירוני, ואת הסוגיות שיכולות להשפיע על אופן קבלת ההחלטות או על התפתחות העיר. מטרתי בספר זה היא להעלות על סדר היום את הצורך בחשיבה עמוקה על התכנון העירוני לטובת העתיד של כולנו, לשאול שאלות הקשורות לאופן התכנון עצמו, לתוצרי התכנון הרצויים, לכלים שעומדים לרשותנו לקבלת החלטות, ובמיוחד, להציף את הצורך הדחוף לעסוק בשאלות אלה.