נדל”ן – לקנות למכור ומה שביניהם

 פרק ראשון רכישת דירה

רכישת דירה היא אחד מהצעדים הגדולים בחיינו, אם לא הגדול ביותר. זהו צעד כלכלי משמעותי הכרוך בסיכונים רבים; צעד שמחייב מהלכים אמיצים וקבלת החלטות גורליות. אם כך, כאן לפניכם במדריך כל התשובות לשאלות, כגון מה צריך לדעת לפני שקונים דירה, מה חשוב לבדוק, למה יש לשים לב במהלך הקנייה, מה לשאול כשרואים דירה לקנייה, ממה כדאי להיזהר ועוד.

רבים הם השיקולים ברכישת דירה:

היכן לגור? אזור, סביבה, קרבה למשפחה, לעבודה וכדומה.

דירה למגורים? דירה להשקעה?

צרכים: משפחה, זוג צעיר, זוג מבוגר, ילדים, חינוך, עבודה; תקציב: גבוה, נמוך.

תקציב: הכנסות, הוצאות, הכנסה פנויה; מקורות מימון: הון עצמי, עזרה מההורים, משכנתא, מכירת נכס.

סוג הדירה: בית פרטי, דירה בבית משותף, דירת גן, דירת גג; גודל הדירה: שטח דירה, מספר חדרים, שטחי שירות, מחסן, חניה, נגישות.

קבלת ההחלטות מתבססת על מכלול שיקולים אלו — או חלקם — בהתאם לסדרי עדיפויות אישיים, הכרוכים לעיתים בפשרות ובוויתורים, בשיקולים רציונליים ולעיתים בהחלטות לא רציונליות, רגשיות ואחרות. דבר נוסף שחשוב לדעת לפני יציאה למהלך של קנייה או מכירה של דירה הוא באיזה שוק אנחנו נמצאים — שוק של קונים או שוק של מוכרים.

מהו שוק של קונים, מהו שוק של מוכרים, ומה ההבדל הקריטי ביניהם?

שוק של קונים

כאשר היצע הדירות למכירה גבוה, השוק יהיה שוק של קונים. שוק זה הוא שוק שבו הקונים הם החזקים, הם השולטים והם אלה שמכתיבים את המחירים. משמעות הדבר היא שבשוק של קונים — המוכרים חייבים להתגמש.

שוק של מוכרים

כאשר היצע הדירות למכירה נמוך, השוק יהיה שוק של מוכרים. זהו שוק שבו המוכרים הם חזקים מאוד והם אלה שקובעים ואפילו מכתיבים את מחיר השוק. המשמעות היא שבשוק של מוכרים — הקונים הם אלו אשר חייבים להתגמש.

המשוואה פשוטה

שוק של מוכרים = מחירי הדירות במגמת עלייה

שוק של קונים = מחירי הדירות במגמת ירידה

השלבים לרכישת דירה החלטה על רכישת דירה

הדרך להתחיל היא להפסיק לדבר ולהתחיל לעשות. מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעלייה מתמדת, לכן נדל"ן הוא ההשקעה הבטוחה ביותר הקיימת באפיקי ההשקעות בכלל. לאור המגמות של עליית המחירים המתמדת והעובדה שהשקעה זו נחשבת לבטוחה, מומלץ לכל מי שיש לו ההון הראשוני המאפשר רכישת דירה, שיעשה זאת ללא דיחוי.

עוד בשלב ההחלטה, רוב הקונים יחפשו לרכוש דירות יד שנייה או דירות מקבלן מטעמי ביטחון והימנעות מסיכונים. עם זאת, למחפשי המציאות וההזדמנויות קיימים בשוק הנדל"ן פרויקטים נוספים לרכישת דירות במחירים מוזלים ממחיר השוק, אך גם זה תלוי בשלב הפרויקט שאותו קונים ובסוגו:

1. קבוצות רכישה (ראו הרחבה בפרק 12)

2. קנייה על הנייר (יתרונות וחסרונות — בפרק 6: רכישת דירה מקבלן או יד שנייה)

3. כונס נכסים (לרוב בשל גירושים, בעלי חובות ועוד. פירוט במילון מונחים)

4. פינוי בינוי (כאשר רוכשים בשלב הראשוני של תכנון)

5. מחיר למשתכן ומחיר מטרה (ראו הרחבה בפרק 11)

* מחירי הדירות בכל אחת מהאלטרנטיבות יהיו לרוב נמוכים ב-20% לערך ממחיר הדירות בשוק. כדי לזכות באחת מההזדמנויות הללו יש להיות חדים ומהירים מאוד. עם זאת יש להכיר בחסרונות ובסיכונים, תוך כדי בדיקות מעמיקות עם בעלי מקצוע ומומחים, כל אחד בתחומו, טרם התחייבות בכתב או בעל פה.

תחשיבים לרכישת דירה

על פי ההון האישי שצברתם, אתם צריכים לדעת מהו הקו האדום שאותו לא נכון לכם לחצות, מכיוון שחציה זו עלולה ליצור מחויבות כספית שיהיה קשה לעמוד בה לאורך זמן. כשהקו האדום נחצה עלול להיווצר מצב שמעבר להלוואת המשכנתא, תיאלצו לקחת הלוואה נוספת מגורם בנקאי או כל גורם אחר הקיים בשוק ההלוואות, כדי לפתור את הבעיה שנוצרה ולא ציפיתם לה — או במקרה הגרוע, למכור את הדירה לאחר זמן קצר. לאורך השנים כולנו עוברים שינויים רבים, בין היתר שינויים אישיים ומשפחתיים, ולא תמיד ניתן לצפות מראש מה יהיה מצבכם הכלכלי לאורך כל שנות החזר המשכנתא. לכן עליכם לנקוט משנה זהירות ולהתאים את החזר ההלוואה לגובה ההכנסות החודשיות שלכם, וכן לחשב את צפי ההוצאות החודשיות, כך שלא תהיה בעיה בהחזר החודשי.

מקורות המימון של הקונים הם בדרך כלל הון עצמי והלוואת משכנתא. חשוב לדעת כי ברכישת דירה ראשונה או דירה יחידה, אם נדרש מימון בנקאי (משכנתא), ההון העצמי (נכון לזמן שבו נכתב ספר זה), צריך להיות לפחות 25% מערך הדירה הנרכשת, ובמקרה של רכישת דירה שנייה ההון העצמי הנדרש הוא 50% (כך גם ברכישת דירה בקבוצת רכישה).

לדוגמה:

אם שווי הדירה היחידה שאתם מתכננים לרכוש הוא 1,000,000 שקלים, סכום הלוואת המשכנתא יהיה עד 750,000 שקלים, ואת יתרת הסכום תצטרכו להשיג מהונכם העצמי, זאת אומרת 250,000 שקלים.

אם שווי הדירה להשקעה או דירה שנייה שתהיה בבעלותכם (במקרה זה דירה שאינה יחידה) הוא 1,000,000 שקלים, סכום הלוואת המשכנתא יהיה עד 500,000 שקלים, ואת יתרת הסכום תצטרכו להשיג מהונכם העצמי, זאת אומרת 500,000 שקלים.

הוצאות נלוות לרכישת דירה

כשמתכננים מראש את התקציב לרכישת דירה חשוב להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות הצפויות. אחת הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים עושים לקראת רכישת דירה היא חישוב מוטעה של סך ההוצאות הכללי, וזאת מסיבה פשוטה — לרכישת דירה יש הוצאות נלוות רבות, ואנשים רבים שוכחים לחשב אותן מראש או שאינם מודעים אליהן. התוצאה עלולה להיות עגומה ולהביא ליצירת פער גדול בין התקציב המתוכנן של המהלך כולו לבין העלות האמיתית שלו. פער שכזה עשוי לגרום ללקיחת הלוואות נוספות לצד המשכנתא בעלות גבוהה מאוד וכן לקשיים בתזרים הפיננסי.

כדי להימנע מהבעיה מומלץ לתכנן מראש ובקפידה את סך ההוצאות הכללי לרכישת הדירה, לכלול את ההוצאות הנוספות ואף לקחת מרווח ביטחון.

ההוצאות הנלוות:

א. מיסים: ההוצאות הגבוהות ביותר שיש לשים לב אליהן הן הוצאות המיסוי, ואלו משתנות בהתאם להוראות המס העדכניות ולמצבכם האישי (האם יש ברשותכם דירות נוספות? האם אתם מוכרים דירה? האם אתם זכאים להטבות? ועוד). מומלץ לחשב את הוצאות המיסוי מראש באמצעות עורך דין או רואה חשבון, שמטפלים בנושאים הללו באופן שוטף ומכירים את העדכונים האחרונים בתחום המיסוי.

מס רכישה — מס שחל על הקונה

מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס נגבה עבור נכסי נדל"ן דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ומבנים לשם ייעודים שונים (חקלאות, מסחר, משרדים, מגורים ועוד). הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים המותאמים למדרג רשות המיסים, נוסף על תשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.

מס רכישה משתנה מדי שנה, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. כמו כן מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, ובמקרים מסוימים הוא מחושב באופן מדורג.

פעם בשנה, ב-16 בינואר, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד. שימו לב ובדקו: החוק מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים (כגון לנכים, עולים חדשים ועוד). זכויות ופטורים עשויים לחסוך לזכאים לא מעט כסף.

סיפור מהחיים — ידע שווה כסף

דירה שרכש דרכי נכה צה"ל בעל נכות מעל אחוז מסוים (במקרה הזה 19% נכות), בתמימות ומבלי לדעת את הזכויות המגיעות לו על פי החוק, עמד לשלם מס רכישה מלא. המלצתי לו להיפגש עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, כדי להתקדם בעסקת הרכישה. בתום הפגישה אותו קונה גילה שבשל נכותו הוא זכאי להטבה, ובאפשרותו לשלם מס רכישה בשווי של חצי אחוז בלבד. פגישה זו חסכה לו כ-200,000 שקלים. יתרה מזאת, הוא גילה שלהטבה זו הוא זכאי פעמיים במהלך החיים. האירוניה במקרה זה היא שהרוכש לא ידע על ההטבה ולכן לא מימש אותה בעסקאות מכר קודמות ואף יקרות שביצע.

מקרה זה ממחיש עד כמה חשוב לעבוד עם בעלי מקצוע נכונים ובעלי ניסיון. במקרה זה — מתווך ועורך דין המתמחה בנדל"ן.

ב. שכר טרחה עורך דין: התשלום המקובל הוא כ-0.5% עד 0.75% מערך הנכס.

אם אתם קונים דירה מקבלן, שכר הטרחה לעורך הדין מטעם הקבלן יכול לעמוד לעיתים על כ-1.5% כולל מע"מ מערך הדירה (זאת נוסף על תשלום לעורך דין מטעמכם, אם תבחרו בעורך דין שייצג אתכם). כאשר מדובר בעסקה מורכבת משפטית שמצריכה עבודה רבה, התעריף עשוי לעלות.

ג. עמלת תיווך — אם אתם משתמשים בשירותיו של מתווך, עמלת התיווך עשויה להגיע עד לכדי 2% ממחיר העסקה.

ד. משכנתא — הוצאות לפתיחת תיק, יועץ משכנתאות (למקרה שבוחרים להשתמש בשירותיו של אחד), ביטוחי הנכס והחיים, וכן שמאות.

ה. אגרות — בכל הקשור לתשלומים למדינה יש להביא בחשבון עלויות נוספות בהתאם לעסקה, שמגיעות בדרך כלל לאלפי שקלים. לסעיף זה ניתן להוסיף גם תשלומי אגרות הקשורים למשכנתא (פתיחת תיק, שמאי, נוטריון וכדומה).

ו. שמאות — כאשר לוקחים משכנתא במסגרת רכישת דירה, הבנק דורש לבצע שמאות כדי להעריך את שווי הנכס, מתוך מטרה לבדוק שאכן השווי שבו נקנה הוא שווי ריאלי. הבנק מעריך את שווי הנכס לפי השמאות שנעשתה או לפי המחיר הנקוב בחוזה הרכישה, כאשר הסכום הנמוך מהשניים הוא הקובע.

העלות המקובלת לשמאות היא אלפי שקלים בודדים.

ז. בדק בית — במהלך ביקורת מבנים ייבדקו כלל הליקויים, לרבות תוכניות ומפרטים והתאמתם לדרישות התקן השונות. בסיום הבדיקה תישלח לדייר חוות דעת הנדסית ובה יצוינו כלל הליקויים בנכס, בליווי תמונות וציטוטים שונים של דרישות התקן והסטיות המותרות לכל אחד מהליקויים שנמצאו.

העלות המקובלת לביצוע בדק בית היא אלפי שקלים בודדים, בהתאם לגודל הנכס.

ח. שיפוץ — אם אתם נכנסים לדירה ישנה, עלויות השיפוץ יכולות לנוע בין עשרות אלפי שקלים לדירה הדורשת שיפוץ קל, עד למאות אלפים לדירה ישנה במיוחד, הזקוקה לשיפוץ מקיף. לצורך החישוב מראש בקשו הצעות מחיר ממספר קבלני שיפוץ מורשים.

ט. הצמדה — במקרה של רכישת דירה מקבלן, שימו לב שמקובל להצמיד את המחיר של התשלומים העתידיים לקבלן למדד המחירים לצרכן, או למדד תשומות הבנייה (במקרה שקונים דירה שתסופק בעוד כמה שנים ומשלמים עליה בתשלומים).

כדי לחשב מראש את העלות, קחו את התחזיות למדדים כפי שהן משתקפות בתחזיות של אנליסטים או במדדי האג"ח כעלות נוספת.

י. שכירות — אם אתם מוכרים את הדירה הישנה ונאלצים לשכור דירה עד למעבר, חשבו מראש את עלות השכירות שתיאלצו לשלם.

יא. ריהוט — רבים מרוכשי הדירות משקיעים גם בעיצוב ובאבזור הבית במכשירי חשמל, רהיטים, פרטי אומנות ועוד, וכדאי לתקצב נושא זה מראש.

יב. הובלה — הביאו בחשבון שמעבר דירה יכול לעלות עוד כמה אלפי שקלים ולהצריך מכם גם ימי חופש מהעבודה, ובמקרים מסוימים גם תשלום למנוף.

יג. טיפים — לכל שירות שתקבלו נהוג לשלם תשר היכול להסתכם באלפי שקלים.

יד. חיבורים — חשמל, מים, גז, כבלים וכדומה — יכולים להסתכם בכ-2,000 שקלים לערך.

כדי שתצאו לדרך בצורה בטוחה, מומלץ לערוך טבלת הוצאות נלוות:

נוסף על כך עליכם לחשוב גם על העתיד, ומומלץ לחשב גם את תקציבי ההכנסות וההוצאות הכלליות בניהול כלכלת הבית, יחד עם ההוצאות הקבועות והמשתנות בהתחשב באופק המתוכנן — בהתאם כמובן למשרתכם ולגובה הכנסותיכם. כך תוכלו לשלוט נכון על תקציבכם החודשי והשנתי.

חיפוש דירה

חיפוש דירה לרוב יהיה מתיש, אבל יהיו שימצאו בו עניין והנאה רבה. חלק מהאנשים מגיעים לתהליך מגובשים ויודעים היכן הם רוצים לגור, מה התקציב, מה ניתן לקבל בתמורה, מהם מקורות המימון שלהם וכמה יידרשו לשלם בכל חודש. חלק יודעים באופן כללי מה הם מחפשים, ולאחרים אין מושג איפה להתחיל. תהליך חיפוש דירה הוא תהליך דינמי שבמהלכו נרכש ידע נוסף בנוגע להיצע ולשאלה מה ניתן לקבל בתמורה לכסף. סוד ההצלחה בקבלת החלטה נבונה הוא להכיר את שוק הדירות. כדי לעשות זאת כדאי לראות הרבה דירות, להכיר את המחירים ואת הסביבה וכל דבר שיעזור לכם לקבל אומדן ולדייק את הצרכים והרצונות שלכם. ככל שתחפשו יותר, תראו יותר ותכירו יותר, כך יהיה לכם קל יותר לקבל החלטות, והדברים יבואו לכם בצורה טבעית יותר. אך עם זאת, כדי לא לאבד שליטה ולשכוח דירות שביקרתם בהן, כדאי לנהל רישום מדויק של כל דירה שבה ביקרתם. נוסף על כך יש להביא בחשבון שדירות טובות ומבוקשות לא יחכו לכם זמן רב ועלולות להימכר בעוד אתם מסיירים ומחפשים.

ערוצי חיפוש דירה

א. אתרי אינטרנט

אתרי האינטרנט הם מערוצי הפרסום הטובים לקבלת מידע ראשוני. ברוב האתרים האינטרנטיים ניתן לבצע חתך ופילוח נתונים בהתאם לשאילתות רבות, כגון גודל הדירה, מספר החדרים, אזור מסוים ותקציב מסוים. כמו כן ניתן לקבל מידע על עסקאות באזור ועוד. בדרך זו ניתן לקבל מידע המותאם אישית לצרכים שלכם וכן מידע בנוגע לטווח המחירים בשוק וההיצע הקיים. בערוץ זה ניתן לבחור בין דירות המוצעות באופן פרטי לבין דירות המוצעות על ידי תיווך. כל שנותר לעשות הוא לצלצל ולקבוע.

שמות אתרי אינטרנט:

יד 2

מדלן

WIN-WIN

הומלס

קומו

הומלי

ב. לוחות המודעות בעיתונים

המודעות בעיתונות הכתובה ובאתרים המקוונים משמשות אף הן מקור למידע ישיר בנוגע לדירות הנמצאות בשוק. כאשר מדובר בעיתונות כתובה יכולת הפילוח מוגבלת יותר ואף מקשה על ההתמצאות. יש לשים לב כי קיימות מודעות רבות של מתווכים, ובמקרים רבים קיים מידע סותר בין מה שמתפרסם באתרי האינטרנט ובין מה שמתפרסם בעיתונים. למרות זאת, לעיתים עדיין ניתן למצוא בלוחות המודעות בעיתונים מידע נוסף.

ג. סיורים בשטח

בעת סיור באזור המועדף מצידכם לרכישה, תוכלו לגלות שלטים של דירות למכירה, ולקיים שיחות עם הדיירים. לעיתים הם יודעים מי מהשכנים חושבים למכור.

ד. מתווך

כדי להגדיל את היצע הדירות שעשויות להתאים לכם, מומלץ להסתייע גם במתווך המכיר היטב את הסביבה שבה אתם מחפשים. ביכולתו להגיע להיצע נרחב יותר של דירות, והוא אף יכול ברוב המקרים לקדם ולזרז את ההליכים לאור האפשרויות הרבות העומדות בפניו. זכרו כי כל אחד בוחר את הדרך המתאימה לו ובלבד שיהיה מודע ליתרונות, לחסרונות ולעלויות הנוספות הכרוכות בכך.

סקר שוק השוואתי

המידע הנמצא בסקר השוק מתבסס על עסקאות שבוצעו באזור המכירה ועל דירות למכירה באזור. את הנתונים ניתן לדלות מאתר רשות המיסים וכן ממשרדי תיווך המתמחים באזור.

מה עליכם לבדוק בסקר השוק?

• נכסים דומים המוצעים למכירה באזור

• נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור

ניתוח זה ייתן לכם אינדיקציה על מחירי הדירות הדומות בסביבתכם. שימו לב, עליכם להתייחס למחירי המכירה שנמכרו בעירבון מוגבל, כי לכל עסקה פרמטרים שונים שאינם מפורסמים, כגון מצב הדירה, מועד פינוי ולוח תשלומים. כל אלו פרמטרים המשפיעים על מחיר העסקה ולעיתים יוצרים פערים בין הדירות השונות באזור. נוסף על כך עליכם לבדוק את הנכסים הדומים המוצעים למכירה כמתחרים.

מומלץ לערוך את טבלאות ההשוואה הבאות:

אתר רשות המיסים

דרך נוספת לקיים סקר שוק היא באמצעות בדיקה באתר רשות המיסים. אתר זה מאפשר לקבל מידע בנוגע לעסקאות שבוצעו בחיתוך לפי אזורים, על פי גוש חלקה או רחוב, ובזמנים שונים. המידע כולל את גודל הדירה, המחיר ומאפיינים שונים. יש לשים לב שהמידע באתר לא תמיד מדויק או שלם. לעיתים הדיווח מתייחס לחלקים מתוך דירה, וגם התיאור לפעמים שגוי או חסר. נוסף על כך לא מצוינים בו פרטי העסקה, כגון מועד פינוי ולוחות תשלומים — שהם כמובן פרמטרים המשפיעים על המחיר. כמו כן קיים פער זמנים בין ביצוע העסקאות לעדכונן באתר. למרות כל זאת האתר מהווה כלי חשוב לצורך קבלת מידע השוואתי אמין בנוגע לעסקאות ולהערכת שוויים של נכסים.

כך נראה מסך מידע באתר רשות המיסים:

שלב החיפוש — מה עליכם לבדוק:

1. הסביבה — תחילה בחרו את הסביבה שאתם רוצים לגור בה. סיירו באזור ודברו עם השכנים. בדקו כיצד הסביבה מספקת את הצרכים החשובים לכם: בתי ספר, תחבורה ציבורית, בתי כנסת וכדומה.

2. הבנייה המתוכננת באזור — חשוב לבדוק אם מתוכננת בנייה באזור, אם מתוכנן כביש, או אולי מרכז מסחרי. כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המצויה בכל רשות מקומית, ולבדוק את התוכניות הקיימות לאזור, ובייחוד את התוכניות העתידות.

3. הדירה — בעת בחירת הדירה חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר, את גודלה ואת התכנון הפנימי והחיצוני. רצוי להגיע לאזור ולדירה מספר פעמים, ועדיף בשעות שונות וכמובן באור יום. כמו כן רצוי לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל. אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או עם גג צמוד בדקו אם אין בשטחים הצמודים לדירתכם מתקנים השייכים לדיירים אחרים, כמו מֶנְהוֹלִים בגינה או דוודים וצנרת על הגג. מומלץ לערוך פגישת היכרות עם השכנים העתידיים. מלבד יצירת קשרים טובים עימם, תוכלו לקבל מהם מידע אותנטי ורלוונטי לגבי האזור והדירה הספציפית.

4. תמונות לא משקפות — תמונות שמפרסמים מוכרים ומשווקי דירות אינן בהכרח משקפות את הדירה, לכן יש להימנע מנקיטת החלטה על פי התמונות. אם כל הנתונים על הדירה עונים לצורכיכם, קיימו בה ביקור. ההחלטה באיזו דירה לבחור מתוך היצע דירות קיימות בבניין עצמו היא משמעותית וחשובה, ותשפיע על נוחות המגורים שלכם. לדוגמה: דירה בקומה ראשונה קלה לגישה, אך היא קרובה יותר לקרקע וחשופה בדרך כלל למעבר של דיירים רבים. יש לבדוק כמה קומות יש בבניין ומהי מידת הפרטיות שמספקת כל דירה. פרטים אלו לרוב אינם נראים בתמונות.

5. מתווך — במקרה שבחרתם להיעזר במתווך, תוכלו למצוא נכסים רבים ונוספים שלא תוכלו למצוא לבד, ואף נכסים הנחשבים איכותיים יותר ומעניינים יותר.

נוסף על כך, כאשר נציג בפני המתווך את דרישותינו, הוא יוכל להציג לנו דירות שיתאימו למה שאנו מחפשים.

זכרו שתמיד כדאי קודם כול לסמוך בעיקר על עצמכם ועל האינטואיציות שלכם:

הכירו את הסביבה מקרוב ואל תסמכו רק על המלצות שקיבלתם מחברים, משפחה וכדומה. זיהוי הזדמנויות כאלו ואחרות מצריך חיפוש וחקירה עמוקה של השטח על בוריו. חשוב לבחור אזור ולחקור אותו עד תום, לשמור על שקט תעשייתי, לשתף כמה שיותר אנשים בשלב החיפוש, וכמה שפחות בשלב קבלת ההחלטות.

שלב הבדיקות בדיקת מצבה הפיזי של דירה יד שנייה

אם מדובר בדירה מיד שנייה שיש לבצע בה שיפוץ, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום שיפוץ דירות והערכת מצבה ההנדסי של הדירה, כדי לאמוד את עלות השיפוץ. במקרים רבים ללא קבלת מידע זה מתגלות בעיות שחייבים לטפל בהן, דוגמת רטיבות, צנרת סדוקה, תריסים תקולים ועוד. הגילויים, אם יתגלו בבדיקות, מעלים באופן משמעותי את עלויות ההוצאות הנלוות. שיפוץ הוא חלק מכלל הכספים שעל הרוכש לשלם עבור הדירה, ועליו להיערך לכך מראש.

מומחה נוסף שכדאי לשכור את שירותיו הוא שמאי מקרקעין שיוכל להעריך את ערכה האמיתי של הדירה. השווי נמדד על פי ערכן של דירות שנמכרו לאחרונה בבניין או בסביבת מגורים זו, וכן על פי מצבה הפיזי של הדירה. עם מידע זה יוכל הקונה לקבל החלטה מושכלת אם דרישת התשלום של המוכר הגונה וסבירה, ולחלופין — דרישה מוגזמת. לכן עם הערכת המחיר של השמאי, יש להגיע למשא ומתן כדי לנסות ולהפחית מהעלות נדרשת. לרוכשים המתכננים מימון בנקאי/משכנתא, הערך האמיתי של הדירה חשוב מאוד כדי שהבנק יאשר את ההלוואה (ראה בהמשך סעיף שמאות).

בדיקת מצבה הפיזי של דירה חדשה מקבלן

במקרה שמדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ לבצע בדיקה הנדסית לדירה על ידי מהנדס מוסמך. המהנדס יספק דו"ח הנדסי הכולל את כל הליקויים שיימצאו בדירה. דו"ח המהנדס ישמש את הקבלן ויחייב אותו לתקן את הליקויים במסגרת האחריות שאליה הוא מחויב על פי חוק. במקרים של מחלוקות בין הצדדים, הדו"ח יהיה קביל גם על ידי בית המשפט.

כמו כן, אם קיימים ליקויים נוספים המתגלים רק במהלך השנה הראשונה למגורים, גם על הליקויים הללו קיימת אחריות מהקבלן במסגרת שנת בדק. בתום השנה הראשונה על הקבלן לתקן את כל הנושאים הדורשים טיפול.

בדיקת מצבה המשפטי של הדירה

אם הדירה נראית לכם ואתם מעוניינים לקנות אותה, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין. תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את תהליך הרכישה משלב הבדיקות, דרך החתימה על העסקה ועד לשלב העברת הזכויות והבעלות של הקונה על הדירה. נוסף על כך עורך הדין יוודא שהמוכר אכן בעל הנכס בלשכת המקרקעין האזורית או במנהל מקרקעי ישראל, ויבדוק אם קיימים עליו או על הדירה עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה או העברת זכות לגורם אחר. מתפקידו גם לבחון מול הרשות המקומית במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית את היתרי הבנייה שקיבל הנכס הספציפי, וכן לבדוק אם בוצע בו שינוי, אם קיים צו הריסה נגד הדירה או חלק ממנה ואם מדובר בדירה ולא בנכס שהוסב לדירה מייעוד אחר, ללא אישורה של הרשות המקומית.

כאשר מדובר ברכישת דירה מיד שנייה, יתנהלו עורכי הדין של הקונה ושל המוכר זה מול זה, עד שיגיעו להסכמות על נוסח ההסכם המגן כיאות על שני הצדדים. טרם חתימת ההסכם, יבדוק עורך הדין אם קיים מיסוי, ואם כן — את סך המיסוי שיוטל בגין רכישה זו, כמו היטל השבחה או מס רכישה. כך תוכלו להכניס נתונים אלה לסך הוצאותיכם ולוודא שאתם מסוגלים לעמוד בכל ההוצאות. בהסכם המכירה יירשם לוח התשלומים באופן מפורט. על הקונה לנהל את תקציב ההון העצמי והמימון הבנקאי שיידרשו לו, לוודא שהוא אכן מסוגל לשלם את כל תשלומיו במועד ולקבל את ההחזקה על הנכס במועד אשר תואם מראש.

חתימה על הסכם מכר עם קבלן

מי שרוכש דירה הנמצאת בהליך בנייה, חייב לוודא כי הוא מקבל את כל הבטוחות מהקבלן על פי התיקון לחוק המכר, את הערבויות הבנקאיות התואמות את סכומי התשלומים שהועברו לקבלן ואת פוליסת הביטוח התקפה. כדאי לקבל מידע מהותי על החברה הקבלנית, אופן התנהלותה בפרויקטים קודמים, איתנותה הפיננסית והדירוג שנקבע לה על ידי חברות המודדות זאת, כמו BDI. גם במקרה זה מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שילווה את הקונה ויסייע למנוע מצבים בעייתיים שעלולים לעלות בכספים רבים.

שמאות

שמאות מקרקעין (לפעמים נקראת גם שומת מקרקעין) עוסקת בהערכות שווי, בדרך כלל בהערכות של "שווי שוק", של נכסי דלא ניידי (נדל"ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין, משום שהנכסים הנסחרים בו הם מוצרים הטרוגניים, כלומר נכס אחד אינו דומה לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום — אשר מהווה הגורם העיקרי בקביעת שווי הנכס. לשומות מטרות רבות, אך לנושא שבו אנו עוסקים (רכישת דירה), מטרתו היא קבלת חוות דעת חיצונית המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך כלל הבנק), לפני הענקת משכנתא או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי בטוחה.

לכן רוכש שמיועד לקחת משכנתא על הדירה שהוא רוצה לרכוש, צריך לקבל חוות דעת על שווי הדירה, כדי שיוכל לקבל את המשכנתא. צריך לדעת שסכום המשכנתא שיוכל לקבל תהיה עד 75% מערך העסקה או הקנייה.

עם זאת, יש לבדוק את יכולת ההחזר של המשכנתא, שנגזרת מההכנסה החודשית של נוטל המשכנתא. כדי לבדוק את האפשרות ויכולות קבלת המשכנתא, מומלץ להסתייע ביועץ משכנתאות, שידע להתאים בדיוק את ההלוואה לצורכיכם וליכולותיכם, ובמקרים רבים אף יכול לחסוך לכם כסף רב לטווח הארוך.

מצאתם דירה? שימו לב!

יש 5 סעיפים שאתם, כקונים, חייבים לשים לב אליהם ולסכם טרם חתימת החוזה:

1. הצהרה בכתב מצד המוכר על היעדר חובות על הדירה.

2. חובת המוכר לתקן כל ליקוי בדירה (נזילה, סדק בקיר וכדומה).

3. חשוב להכניס סעיף שעל המוכר לתקן גם כל נזק שנגרם לדירה בין חתימת החוזה לקבלת הדירה.

4. סעיף נאמנות — השארת כספים לסוף העסקה כדי לקבל את האישורים הרלוונטיים, לצורך רישום הזכויות על שם הקונה.

5. רשימת תכולה שנשארת בדירה.

כל סעיף כזה עשוי להיות שווה עבורכם עשרות ומאות אלפי שקלים, ולחלופין לבטל את העסקה.

רכשתם דירה? בשעה טובה! זה הזמן ליצירת כלים להיערכות ולתזכורות.

הליך רכישת דירה כולל הרבה ניירת, פרטים שיש לזכור וכן משימות שחייבים לבצע במועדיהן ובמדויק. מומלץ לארגן קלסר מסודר ולרכז בו את כל המסמכים המקוריים (כגון: חוזה מכר, אישורים שונים מהרשויות ומהעירייה, מיסים, טופסי משכנתא וכדומה). נוסף על כך מומלץ לרשום מראש תזכורות על פני ציר הזמן של כל הפעולות שעליכם לבצע עד לגמר מהלך המכירה.

הצעת זהב

זכרו, עליכם לעבוד עם הלב ולקבל החלטות עם הראש, כי מה שאהבתם ולא מימשתם — לא בטוח שתוכלו למצוא שוב בזמן המתאים ואף במחיר טוב יותר.

לא פעם ליוויתי קונים שראו מספר דירות, וברגע האמת, כשראו דירה שהתאימה להם במהלך הסיורים, הם לא רכשו אותה. הם פספסו את הדירה כי התמהמהו במחשבה שהמחיר לא ריאלי וחשבו שהזמן יביא איתו ירידת מחירים. הם גם נשמעו להמלצתו של בן משפחה שפסל את הדירה. כשהיו בטוחים שהם כבר רוצים לרכוש את הדירה, לצערם היא כבר לא הייתה רלוונטית (נמכרה).

בדיעבד הסתבר שלו הייתה ניתנת להם הזדמנות שנייה לקנות, הם היו עושים זאת מבלי לחשוב פעמיים.

אם אתם בשלב של קניית דירה, לאחר שכבר סקרתם את השוק ואת המחירים, ביקרתם במספר דירות וראיתם דירה שענתה לצרכים שלכם — אם זה בגלל המיקום המתאים, התוכנית המתאימה והתקציב הנכון לכם — אל תהססו, כי זוהי דירתכם!

קונים דירה? רשמו לכם

זה המקום לרשום נקודות רלוונטיות עבורכם:

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

תרצו לשאול אותי?

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________

_________________________